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マンション売却は譲渡所得に注意

不動産の売却で気を付けたい譲渡所得

マンションなどの不動産を売却するときに気を付けたいのが譲渡所得(じょうとしょとく)です。譲渡所得とは、マンションやアパートなどの建物、土地、株式といった資産を譲渡する際に発生する所得のこと。ここで言う所得とは課税のことで、オーナーは所有している物件を売却するときに収益が出たら、譲渡所得という税金を納めなければいけないということです。

譲渡所得は不動産を所有している期間によって税率が変わります。物件を購入して5年が過ぎると税率が半分になりますが、逆に5年以内に物件を手放すと、高い税率で納めなければなりません。さらに、住民税も併せて課税されます。

譲渡所得の税率は以下の通りです。

所得税 住民税 合計
課税短期譲渡所得金額
(所有期間が5年以下の場合)
30% 9% 39%
課税長期譲渡所得金額
(所有期間が5年を超えている場合)
15% 5% 20%

所有している物件が5年を超えているかどうかの違いで、2倍近く税率が変わってきます。ただし、譲渡所得と住民税は、不動産の購入費に売却時の諸費用を足した金額が譲渡価格よりも上回っていれば課税されません。

売却した金額(譲渡価格)―(購入した金額(取得費)+売却時の諸費用(譲渡費用))
超えた場合
納める
下回った場合
納めない

さらに譲渡所得は、土地や建物によって特別控除を受けられます。

特別控除とは

特別控除とは、資産の譲渡を行なう際に適用される、一定の金額が控除される措置です。マンションや土地などの不動産を譲渡した場合の特別控除額は、以下のように定められています。

(イ) 収用等により土地建物を譲渡した場合 ・・・ 5,000万円

(ロ) マイホームを譲渡した場合 ・・・ 3,000万円

(ハ) 特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 2,000万円

(ニ) 特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 ・・・ 1,500万円

(ホ) 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合・・・1,000万円

(ヘ) 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 ・・・ 800万円

(引用元サイト 国税庁:https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm)

さまざまな条件がありますが、うまく活用することで引かれる税金を抑えることが可能になります。ですが、ただ5年待てばいいというわけでもないのが肝です。

不動産は5年を超えて所有したほうがお得に売却できますが、7年目など中途半端な時期にわざわざ売却する必要もありません。売却にベストなタイミングは5年おきにやってきます。

不動産売却にベストなタイミングは5年ごとにやってくる

不動産は年数を重ねるごとに価値が下がっていくのが普通で、長く所有していて価格が上がるということはほとんどありません。しかし、売却のタイミングに気を付けるだけで、価格は大きく変動します。5年ごとにベストタイミングが訪れる要因は以下の4つです。

一、5年目は譲渡所得の税率変動

所有している期間で譲渡所得と住民税の税率が変動します。売却した年の1月1日時点で5年以下だった場合には39%、5年を超えていた場合は20%です。そのため、5年を超えたタイミングで売却をする場合は税率が抑えられ、お得な売却ができます。

ニ、10年目の大規模修繕

マンションを購入して10年目は大規模修繕を考えなければいけないタイミングです。これは新築での話なので、中古物件ではもちろん10年よりも前に修繕しなければいけない箇所が出てきます。もし次の中古物件の購入を考えているのなら、修繕履歴を必ず確認しておきましょう。

三、15年目のローン金利

元利均等返済でローンの借り入れをしていると、年数が経つごとにローンの利息が減り、それに伴って経費も減少します。経費が減少すると節税の効果も薄れてしまうため、15年目のこのタイミングで売却をする人も少なくありません。

四、20年目の減価償却期間

例として新築や築浅の木造物件を購入した場合、22年で減価償却期間が満了になります。鉄骨鉄筋コンクリートで作られたRC造と木造では年数に違いはありますが、この期間を過ぎてしまうとローン金利と同様に節税の効果が薄れてしまうため、売却を考えるタイミングです。

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