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築年数から考える、マンション売却

物件購入時は築年数で出口が決まる

物件の売却利益を考えた購入をする場合、建物の築年数はとても重要な指標になってきます。なぜなら、建物の築年数によって金融機関からの融資期間(借入期間)がある程度決められているからです。

また、マンションは新築の時が最も資産価値が高くなっています。そして言うまでもないことですが、築年数がどんどん経過していくごとに価値も比例して下がっていくことが普通です。したがって、築年数は売却するときの査定の価格や売却時の金額的に直接的に大きな影響を及ぼすものなのです。一方で、マンション価格の下落率は一概に決められているわけではなく、もちろん一定ではないので、その時のシーズナリティやマーケットの動向にも大きく左右されるものになります。

さらに多くの場合は物件を購入するときにローンの借り入れをします。借入期間が長い方が購入しやすくなるため、築年数によって買主が決まると言っても過言ではありません。

ローンの融資期間と密接に関わってくる法定耐用年数

物件には構造ごとにそれぞれ法定耐用年数というものが定められています。法定耐用年数というのは、法定上で決まっている設備や機械など、減価償却資産の使用可能な見積期間のことです。

木造だと22年、RC造だと47年、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)も47年、重量鉄骨造であれば34年、軽量鉄骨造27年と耐用年数が決まっていますが、新築や築浅の物件であれば木造でもローンの融資期間は30年ほどになります。しかし、これが築10年の物件になると、一般の金融機関では融資期間が短くなってしまうことも珍しくありません。物件によっては融資期間が最長10~15年以内というケースもあります。

これらの情報は、実際にマンションに住める寿命との関連性はありません。これは税制上のことを言っているので本質的に、いわゆるマンションの資産価値を客観的に規定しているものではないのです。ちなみに、マンションの物理的な対年数は、一般的に100年以上といわれています。近年、建築技術もそうとう進化しているものになりますので、今後も対年数は上がることが予想されるでしょう。つまり、47年たったからと言って全くそのマンションの価値がなくなるというわけではないことを念頭に置いておく必要があります。

ローンの融資期間が短くなるとどうなる?

ローンの融資期間が短くなると、返済の負担が重くなるため、そもそも一棟マンションなどの物件を購入できる人が少なくなってきます。なるべくなら最低でも20年のローンが組めるうちに物件を売却できないと「物件を売りたくても買い手が見つからない…」という状況に陥ってしまうのです。

物件の売却は、次の購入者のことも考えて行なわなければいけないとてもデリケートな問題。慎重に進めていく必要があります。

マンション売却は出口を考えた購入から始める

一般的に新築マンションを販売デベロッパー側の諸々の経費と利益は約20パーセント程度といわれているのです。そのなかには、人件費やモデルルームの設営費、販促費(CMやパンフレット、カタログなどの作成費用など様々)の経費を上乗せしたものが新築マンションの販売する際の価格に上乗せされています。この上乗せ費用のことを、業界では、新築プレミアムと呼んでいます。全く聞きなれない単語ですよね。

新築プレミアムとは

新築マンションでさえ、たった1日でも人が住んだ瞬間から中古となります。そして、新築プレミアムは体をなさなくなるのです。つまり、だれかが1日住んだという事実さえあれば、資産価値は約20パーセント低くなるということを意味しているということになります。極端なことを言っていますので、一般的に新築とカテゴリー分けされる築1、2年のマンションであればもっと高く買ってくれる購入者はもちろんいるでしょう。

しかし、先ほど述べた通りのため、たとえ都心部に位置する、交通の便もとてもよい主要都市の新築マンションだとしても、築1年の資産が目減りすることは間違いありません。このような事実からもわかるように、新築マンションの資産価値は買ってからたった数年単位でも大きく目減りするということになります。そして、その後、徐々に下落していくことになるのです。

資産価値の下落推移

具体的には、新築分譲マンションの場合はこのようになります。1年目から20年目までは急激に資産価値が下落します。ているものの、20年目までは年間1,000万円単位で下落していることがわかります。一方で、20年過ぎたタイミングからは、緩やかなペースに落ち着きます。ですから、築20年と築40年のマンションで比較してみると、査定額にほとんど差が生まれていないことがあきらかになっているのです。

この話は、一般的な平均値を表したものなのです。

補足

もちろんマンションのマーケットの全体の価格が下落している良いタイミングで購入し、かつ売却するときにはマーケットのニーズが高まり価格が高騰していれば、もちろん一般的に言われている下落率よりも高く売ることができ、結果的に資産を増やすことができます。いうまでもないことですが、マーケットの価格が高いときに買い、その後災害や事件、そのほかによって資産価値が下がってしまった場合は、一般的な下落率よりも大幅に損してしまうことも考えられます。

したがって、マンションなどの物件を購入する際には、あらかじめ売却時の出口を意識した物件選びをする必要があります。

一棟マンションはローンの融資期間が「法定耐用年数である47年-築年数」で計算されるのが一般的です。もし築20年の一棟マンションを購入するとしたら、残存耐用年数は最長が27年になります。そうなると、次の物件購入者が20年返済のローンが組めるような5~7年が売却のベストなタイミング。それほど、築年数はマンション売却の際は重要な指標なのです。

築年数によって変わる資産価値について

ローンやマンションの価値など具体的に考慮した上で、売買を具体的に考え始めたときに、次に考えるべきことはそのマンション自体の築年数です。

例えば、築10年前後の中古マンションは市場において、同じ築年数のマンションが多いのでライバルが多い状態といえます。つまり、ニーズに対して供給量が多いということができるので、難しい状況といえます。その結果何が起きるかというと、値引き合戦です。それぞれが売りたいと思っている価格をそのままで闘おうとすると、なかなか売ることは難しいでしょう。条件が同じマンションが乱立している状態であるといえるので、安い物件から売れていってしまいます。

仲介業者の働き

その際に重要になってくるのが、仲介業者の戦力です。ライバルが多いからこそ積極的な販売戦略を考えて売っていきたいですね。それと同時に、誤った仲介業者、もしくは販路がすくなく経験力も乏しい仲介業者に任せていると悲惨な結果になることもあります。

例えば、「内覧希望者が少ないという理由で、安易に値下げの提案をしてきたり、購入者のいうことをそのまま伝えつつ、後ろ向きな値引きの提案などをしてくる場合は超注意です!失敗する代表例なので気をつけましょう。

加えて、マンションを購入する人が検索するとき、一つの目安として、築10年単位での検索が一般的なので、もしそれを過ぎるとかなり価格もユーザーも減り、大幅な減額を余儀なくされることもあります。築10年近くの物件を保有しているかつ、売ることを少しでも考えている場合は早めに準備だけでも始めて損はありません。

築年数15~20年のマンションの場合

築15~20年前後の中古マンションはマーケットに多く存在しており、実際にそれを求めている人も少なくありません。
また、この築年数になると、購入者側のローンも関係してきます。最初にお話ししたように、RC造のマンションや、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC造)が47年を税務上の資産と捉えていますので、法定耐用年数は47年と設定されていることになります。銀行は法定耐用年数で担保の価値を見ているので、法定耐用年数を超えてローンを組むことはできないのです。一般的にローンを組む時の年数は35年が最長になっています。

もし、47年法定耐用年数だとすると、築年数を13年になってしまうと35年を割ってしまうので、ローンを組むことができないという計算になってしまいます。結果的に、築年数が12年を超過した場合、購入者が銀行でローンを組もうとした場合に最長ローンの35年は不可になり、20年ローンやそのほか短期的なローンを組むしか選択肢がなくなってしまうのです。12年目というと、大きな修繕を加える時期でもありますので、積立て金がしっかりたまっていない場合、購入者が一時金を負担する必要も出てきますので、買主に敬遠される可能性もあります。

ローン以外の観点

ローン以外の観点からも、15年~20年に築年数が経っていると管理状態や、室内の使用状況が目立って劣化が見えます。古さが目につくようになると、新しくマンションを購入しようと思っている人にとっては間違いなくマイナスの印象を与えるといえます。経年劣化以上の古さがでないように、日ごろのメンテナンスにも気を配ることが大切です。

つまり、マンションごとの管理の状態に差が出たり、修繕積立金の貯金額に差が出たりするのがこの時期に起こりやすいといえます。

このことから査定額を一般的な指標で定時してくる不動産仲介業者は全くあてにならないと考えてください。当初の売買額と経過年数のみで考えても意味がないのです。不動産会社の話をうのみにするのは危険な場合があります。その際に需要なのは、査定額の根拠を必ず聞くこと。マンションの状況を細かく査定額に反映している会社でなければ信頼はおけません。

築年数20年越えの物件

築年数が20年を超えてくると、また少し状況はことなります。

売却方法にも少し工夫が必要で、普通の不動産会社に任せると厳しい結果になることも。戦略として良い例としては、「自分でリフォーム、リノベーションして住みたい!」と思っている人にアプローチするコネクションを持っていたり、同じマンションに住む人に売ったりする提案ができるか見極めたいです。マンション自体は凄く気に入っているにも関わらず、家族構成などのライフスタイルの変化で、同じマンション内で住み替えたいと思っている人も少数ながらいることが考えられます。また違った観点から娘夫婦のためにもう一部屋必要といったこともあるかもしれません。多様な売却方法を提案してくれる業者と協力してやってみてください。

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