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売却前にリフォームを検討する

売却前の不動産はリフォームした方が良い?

マンションを売却する前に、どこもかもリフォームをしようとする方がいます。もし、「高く売れるから」「キレイならすぐ売れるだろう」という理由で全面改装をするつもりなら、期待通りの売却はできないかもしれません。

リフォームをしても売却額は上がらない

リフォームをすれば元が取れるほど高額売却ができると思われがちですが、実際のところリフォーム代を売出価格に上乗せするのは難しいでしょう。上乗せしたぶん相場よりも高くなってしまうので、結果的に売れ残るリスクがあるからです。

また、不動産を購入する人の中にはリノベーション素材としての不動産を探している方もいるので、すべてリフォームすれば良いと一概には言い切れません。

リフォームをするなら、多くの人が見て汚れや古びた印象を受けやすい玄関先や水回りなどのポイントに絞るのが良いでしょう。売却依頼をしている不動産会社に意見を求めて、必要最低限のリフォームに留めておくと失敗を防ぐことができます。

まったく手入れをせずに売却するのはNG!

売る前に全面リフォームしたがる一方で、まったく手を加えないまま売りに出そうとする方もいますが、これはもっといけません。特に一棟マンションは数千万円単位のお金が動く商品なので、それなりに人が使える状態にしておく必要があります。

リフォームを怠った物件は価格交渉で不利になる

車を例に取って考えてみると分かりやすいかも知れません。売り場に置いてある車は洗車されて常にピカピカの状態です。なぜならボロボロの車では購入意欲は湧きませんし、「バッテリーが古くて燃費が悪いんです」という商品は、よほど安くしないと売れないからです。これは不動産にも言えることで、メンテナンスが行き届いていない古びた商品は、よほど安くしないと売れないのです。不動産の売買ではほとんど価格交渉が入りますが、「水回りが古びているので値下げしてください」と言われたら、その通りに下げるしかありません。まったく手を加えていないと、価格交渉で不利になってしまう可能性があります。

「どうせ売るのだから」と思わず、最後までメンテナンスを怠らないでください。車よりも大きな金額が動く不動産だからこそ、必要な部分はリフォームをしてきれいな状態にしておきましょう。

地方マンションをリフォームして売却した方いい理由

マンションを売却に出す際に、リフォームをしてからだと、余計に費用がかかり、売却の際に最終的に赤字になるからやらない方がいい。もしくは、購入者がリフォームを前提で購入を考えているからリフォームをしなくて良い。そんな風に考えている人も多いのではないのでしょうか?しかしながら、そういった考えも確かに都心などのマンションの場合は少なからず該当しますが、地方のマンションの場合は事情が全く異なり、リフォームをした方が最終的に黒字になる確率が高くなります。

そもそも地方の中古マンションを購入する人って?

ニーズがあって初めて供給が成立します。まず、ニーズを解明しないことには売れるものも売れなくなってしまい、宝の持ち腐れとなってしまいます。そもそも、中古のマンションを購入する人は、リフォーム前提で購入すると思われがちですが、昨今の景気ではそのようなこともありません。しかも、地方のマンションとなるとさらに違います。なぜならば、地方のマンション購入者は会社員などの層が多く、すでに家庭を持っていたりするので、リフォームを購入してからするというのは考えにくいからです。

地方マンションほど見た目が重要

大抵物件を選ぶのに当たって、賃貸の場合もそうですが、ネットで物件の写真を見て判断します。最近では動画も掲載しているところがほとんどで、見た目が悪かったら購入する意欲が低くなります。また、地方のマンションの場合は、地方在住ならまだしも、他の地域から見ている場合が多いので、現地に赴く時間がない。また、仕事を他でしながらなので、視察に行く時間もないという人もいます。ネットの見栄えを良くすることで、購入者が

地方のマンションは第二の住居?

マンション購入は一人に対し、一つと考えがちですが、そんなこともありません。金銭的に余裕のある層などは、第二の住居として購入することもあります。地方と都心を往復するような生活をする人は、地方でホテル暮らしなどをするより、購入してしまうという考えの人もいます。考えられないかもしれませんが、富裕層というのは所有したいという欲があるので、いずれ売却に出すということもありますが、手っ取り早く購入するのを好んだりします。こういう人はすぐ住みたいのでリフォームをしておいて即入居の状態を作っておくことが重要です。時間が資産と考えている層ですので、気持ちを冷めさせないように見た目が重要になります。

賃貸に出すために購入する人のためにも

購入する人にも、さらに賃貸として貸し出すために購入する法人や個人もいます。こうした人はリフォームをさらにやるより、整った状態の方が賃貸で出した時のイメージがしやすいので、リフォームをして状態を作っておかないといけません。

閲覧数を上げて価格も上昇!

リフォームしておいて、見た目を良くしておくと、ネットの閲覧数や物件の内覧なども増えます。こうすることで、競争率を高め、結果的に価格を上げることもできます。売り手側が下手に出ると交渉ごとは失敗することが多いです。こうして、売り手側が上手の状態を作っておくことで、「手放したくないけど譲ってあげる」「売りたくないけど売ってあげる」モードにすることで、買い手は、買わないと損という心理状態になるため、売り出しがしやすくなります。どの交渉もそうですが、売り物を高く見せることで驚くほどスムーズに交渉が成立します。

全面でなくても部分的に修繕する

リフォームというと全面的に改修する大掛かりなイメージをしがちですが、リフォームにも様々な種類があり、全面改修と部分改修というものがあります。リフォームでは痛んでいる交換が必要な部分だけをやるのが本来の意味であり、まだ使える部分をわざわざ無駄な費用をかけてやる必要は全くありません。部分改修をすることで、費用も抑えることができ、ピンポイントで直せるので、工事の修正が効きますし、効率的です。

全面リフォームのデメリットとは

リフォームを一室だけ全面的にやるには、期間もかかるのでその為にスケジュールを想定することが必要です。改修する箇所としては、壁紙、床、トイレ、バス、キッチン回り、バルコニー、玄関などほぼほぼ全面になるので、費用もそれなりにかかります。広さや土地などによって変わるので、なんとも言えないですが、平均で300万前後かかります。これだけ出すと見た目が明らかに変わり、新築同様にも見えますので、やっておけば万全です。

無駄なくリフォームすれば黒字に

全面的にリフォームするのもいいですが、そこまでの費用はない。取り返しがつくように一部だけやっておきたい。そう思う人もいると思います。確かにローリスクでハイリターンならいいですね。まあ全面的にやってハイリスクハイリターンを狙うのもアリですが、これはそれぞれよく配慮してきめるべきです。部分的にリフォームをして行って、足らなければどんどん継ぎ足して行って、結果的に全面的にやってもいいですね。とにかく無駄を減らしてリフォームをお勧めするので、やらなくていいところはやらずにリフォームしてみてはどうでしょうか?

壁紙だけ変える

壁は何も傷がないし、写真でもわからないからやらなくてもいい。そう考えるのは、間違いです。一見白く見えていても、経年劣化で色がくすんでいたりしますし、タバコのヤニなどはダイレクトに反応するので、購入者で禁煙者の場合はこうした配慮もした方がいいです。気になる人は気になりますから、やっておいた方がいいかもしれません。広さにもよりますが、例えば3LDKくらいの広さであれば30から50万くらいです。それくらいであれば、リフォームしておいても割安です。白から色系にチェンジしてもいいですし、柄物に変えてもいいです。希望者を想定してイメージしましょう。

キッチン回りだけ変える

水周りは汚れが目立ちやすいもの。水垢も長年使っていたら取れないものも出てきますし、油汚れは致命的です。かなりこびりついている場合もありますから、全部交換する必要もあります。システムキッチンなど、最新の設備に変えるのもいいです。キッチンは主婦の方がよく使われるので、夫の購入の決め手になるかもしれません。また、女性の購入者にとっても重要視されるポイントなのでリフォームを検討してみてください。費用としては、設備などにもよりますが、70から100万ほどが相場のようです。

トイレを変える

物件選びではマストになりつつあるバス・トイレ別、ユニットバスから変更するのもアリかもしれません。そこまでは難しいとしても、ウォシュレット付きに変えるなどは比較的に容易にできます。あえて和室便所にするのもおつかもしれませんね。平均費用としては、30万円から50万円ほどです。トイレの綺麗さは最低条件にもなるので、リフォームしておいて損はないです。

浴槽を変える

日本人の風呂好きには世界的に見ても珍しいです。中には風呂を基準に部屋を決める人もいるので、ここはポイントになります。シャワーのグレードを変えて水圧を高くしたら嬉しいですし、浴槽を広くしたら風呂好きにとってはかなりのポイントになります。外国人用にあえてシャワーだけにする手もありますが、ポイントです。平均して70から100万程度の費用になります。

リフォームをおこたると痛い目にあう

まだ使えそうだからと言ってリフォームをしないのはかなり不安な面があります。オーナーとして売却するにも責任が伴いますから、住んですぐ不良が見つかると、瑕疵担保責任などになって売買金額から引かれたりもしますので、リフォームをして完全に売却する方が安心です。

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監修

SGSインベストメント

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引用元:SGSインベストメント
http://www.1community.info/sgs-im/index03.html

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