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地方物件売却時は一般媒介と専任媒介どちらを選ぶか

一棟マンションが売れるかどうかのカギを握っているのは「媒介契約」です。このページでは、不動産の売却依頼時に結ぶ媒介契約の特徴を紹介しています。専任媒介契約と一般媒介契約の違いについてご存知ない方は、ぜひご一読ください。

売却したい不動産によって使い分ける媒介契約

媒介契約とは、一言でいうと「不動産売却を依頼する契約」です。売主と仲介業者との間で締結されます。媒介契約の主な形態は専任媒介と一般媒介です。

それぞれの媒介形態の特徴を知り、売却したい不動産に合わせて上手く使い分けると不動産の買い手が見つかりやすくなります。逆に、不動産に合わない媒介形態を選ぶといつまでも買い手が見つからない可能性も…。覚えておいて損はないので、媒介契約について詳しく知っていきましょう。

専任媒介契約とは?

専任媒介契約とは、その名の通り1社だけと締結する契約です。契約期間中(3ヵ月)は、契約を結んだ仲介業者以外の業者に売却を依頼することができません。何と言っても専任媒介契約の強みは「手厚いサポートを受けられるところ」です。専任媒介契約は契約期間が3ヶ月のため、不動産売買契約が成立しなければ契約者に、他の不動産屋に媒介契約を乗り換えられてしまう可能性があります。そのため、短期間で売買契約を成立させることを目指し積極的に広告などで、アピールしてもらえる可能性が高くなります。

契約を結ぶと依頼を受けた仲介業者には契約者へ報告義務が発生します。売却を依頼している不動産の状況を2週間に1回以上のペースで契約者は知ることが可能です。報告してもらえる内容は、依頼している不動産を仲介業者が紹介してくれた数、それに対する買主の反響、問い合わせの数など。反響を確認しながら売値や条件を変更できるので、買い手がつきやすくなりますよ。

また、契約してから7日以内に、売却を依頼した不動産情報が不動産会社限定の情報共有サイト・レインズで公開されます。ネット・店舗の両方で積極的に営業活動してもらえるのが、専任媒介契約の魅力です。ちなみに、契約期間中にほかの業者に依頼することはNGですが、自分自身で購入者を見つけて売却する「自己発見取引」はOKとされています。たとえ契約期間内に媒介契約が成立しなくても再契約もできますし、その媒介契約を結んだ不動産屋を気に入らなければ、他の不動産屋に乗り換えることもできます。

専属専任媒介契約というものも存在する

専任媒介契約の中には、「専属専任媒介契約」というものも存在します。契約期間は3ヶ月で、その期間中は他の不動産屋と媒介契約ができない点は「専任媒介契約」と同じです。

しかし契約期間中に自分で売買契約者を見つけてくることができなくなり、全てを媒介契約した不動産屋に委ねることになります。また不動産会社限定の情報共有サイト・レインズへの登録が5日以内、マーケットに出している不動産を仲介業者が紹介してくれた数、それに対する買主の反響、問い合わせの数などを媒介契約者に週1回以上報告しなければならない義務があります。専任売買契約と似ている点が多いですが、専任売買契約をさらに細かくした媒介契約のかたちと言えます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約に向いているのは?

専任媒介契約と専属専任媒介契約はアクセスの悪い場所にあるマンション、年期の入ったマンション、地方にあるマンションなどを売却する方に狙い目の媒介契約でしょう。

このような3つのタイプのマンションは、残念ながら需要のある物件でないことの方が多いです。一般媒介契約のように不動産屋の店頭に置いておくだけでは、来店したお客様の目を引く可能性は極めて低いと言えます。

そのことから店頭以外でも同時に宣伝を打ち、多くの方の目に止まる可能性を上げていかなくてはなりません。そのため、短期間で積極的に宣伝をしてアピールして売買契約を成立させなければ媒介契約者に契約を切られてしまう可能性のある、専任媒介契約と専属専任媒介契約はこの手のタイプの物件にピッタリなのです。

中古物件も中古自動車も同じ事が言える

基本的に中古住宅や中古マンションなどは一つの中古商品なので、中古自動車と共通している点が多いと言えます。中古自動車を買う時に重視することは何でしょうか?それは年式ではないでしょうか?年式が新しい車というのは状態が良いものが多く、デザインも新しいです。一方、年式が古い車は状態が悪い可能性が高く、デザインは現代に合わないようなものが多くなります。これは住宅やマンションも同じ事が言えて、築年数が経てば経つほど状態は劣化していき、内装や外装のデザインも古くなります。そのことから、売れる可能性というものは低くなってしまいます。

新しい=良いではない

確かにマンションも車も新しければ新しいほど需要がありますが、新しいものほど金額は高くなります。

そのため、求めている物件の間取りや、車の大きさのものが新しいものでは予算内に収まらないという購入者もいるでしょう。またデザインが新しいということは、現代に合っている商品になりますが、年月が経てばそのデザインも時代には合わなくなってきますし、元々現代のデザインよりも昔のようなデザインのものを求めている方もいらっしゃいます。そのことから購入希望者の需要は少なくても、金額やデザインなど購入者により重視している事が違い、新しいものが良いものとはならないのです。

宣伝を積極してもらえる専任媒介契約と専属専任契約

人気物件とは違い、需要が少ない物件というのはどこにその物件を求めている方がいるのか少数のため分かりません。

そのため、広範囲で探し出す必要があるのです。たとえば東京都のとある区だけで物件をアピールしていても、範囲が狭いので希望者が見つかる可能性が低いですよね?そこで今度は東京都全域に宣伝を出しアピールしてみます。

これならば最初のアピール方法よりも購入者が現れる可能性が高くなります。これを関東圏、全国と展開していくと、さらなるアピールに繋がり売却できる可能性はもっと上がります。専任媒介契約と専属専任契約というのは需要が少ないものでも、多くの方の目につきやすいようにできる契約なのです。

一般媒介契約とは?

一般媒介契約とは、複数の仲介業者と締結できる媒介契約のことです。一般媒介契約の強みは契約内容の自由度。売却依頼を何社と結んでもOKですし、契約期間が決まっていないのでいつでも途中解約できます。もちろん、途中解約金は発生しません。

また、専任媒介と違って報告義務やサイト登録義務もありません。どんなサービスを受けられるかは仲介業者次第というところも一般媒介契約ならではのポイントです。専任媒介契約と変わらないくらいマメな報告をしてくれる業者もあれば、契約を結んだきり何のサポートもない業者もあるので、業者選びのセンスが試されます。

一般媒介契約に向いているのは?

一般媒介契約は高層マンション、ブランドマンション、駅チカのマンションなどを売却する方に狙い目の媒介契約でしょう。

この3つの物件というのは、いわゆる人気物件である可能性が高いからです。そのため、下手に新聞広告やインターネットなどで宣伝を積極的に行わなくても購入者が現れるのです。

たとえば人気が出すぎて市場では品薄状態のブランド物のバッグを、専門の業者が入手したとしましょう。この時、その品薄状態のブランド物のバッグを売るために、広告やインターネットを使いアピールするでしょうか?答えはNOと言えるでしょう。広告を出すということは多方面に宣伝できる効果があり、商品が売れる可能性が高くなりますがその分、広告を出すと費用がかかります。そのため、すぐに売れそうな品薄商品の広告を出すメリットが店舗側にはないのです。これは不動産でも同じ事が言えて、直ぐに売れそうな物件のためにわざわざ宣伝費を使ってアピールすると不動産屋側は損をするのです。

このような物件の場合、店舗内だけで間取りを掲載しておけば店舗に訪れたお客様が勝手に興味を示します。そのことから、人気になりそうな不動産は、一般契約でも構わないのです。

度々話に出てくる不動産会社限定の情報共有サイト・レインズとは?

今回、度々話に出てくる不動産会社限定の情報共有サイト・レインズというのは、「不動産流通標準情報システム」のことを指します。

そんなことを言われても、皆さんは馴染みがない言葉だと思いますが、不動産業界というのは常に情報を共有し合うために、全国からの不動産情報を集約する基点みたいなものがあります。それが情報共有サイト・レインズなのです。

この基点に今回のような媒介契約を結んだ不動産を登録して、他の不動産屋もチェックできるようにするのです。他の不動産屋もチェックできるようになれば、一つの不動産屋で物件をアピールするよりも、全国規模で不動産を簡単にアピールできることに繋がり、売買契約を結べる可能性が高くなるのです。

全国で4箇所のブロックに分かれて

しかし一つの場所に情報を集約してしまうと件数が多くなりすぎてしまい、かえって不動産情報が埋れてしまう可能性があります。そのため、レインズでは地方ごと4箇所に基点を分けて情報を公開しているのです。ブロック分けとしては東日本・西日本・中部・近畿となっています。この4ブロックに分けられたレインズは国土交通省の認可を受けている機関なので、信頼と安心の不動産検索システムなのです。

一般媒介契約はレインズに登録出来ないわけではない

基本的に媒介契約を結んだ時にレインズへの登録義務があるのは、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」になります。

上記でも話しましたが一般媒介契約の場合は、登録する義務はないのです。しかし「一般媒介契約」はレインズへの登録ができないわけではないのです。よく勘違いして複数の不動産屋と媒介契約を結び良い条件ならば不動産を売却したいと考えて契約期間が決まっていない一般媒介契約を選択したかったけど、レインズに登録してもらえない点と、進展状況はせめて報告して欲しいのに報告義務がないから、一般媒介契約を避けるという方がいます。

ところが一般媒介契約は上記で話した通り不動産屋により対応が変わってきて、たとえ一般媒介契約であってもレインズに登録してアピールしてくれる不動産屋もあれば、不動産売買の進展状況を逐一報告してくれるような不動産屋も存在します。一般媒介契約は、専任媒介契約と専属専任媒介契約よりも、縛りが少なく自由度が高い媒介契約の種類と言えます。

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SGSインベストメント

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引用元:SGSインベストメント
http://www.1community.info/sgs-im/index03.html

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