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地方物件で失敗してしまう原因は?

所有物件の売却を考える理由は様々あると思いますが、あまり知識なく一棟マンションを購入してしまい、運用に行き詰ってしまった、空室が埋まらないなど、失敗が原因で売却を考えている方も多いのではないでしょうか。こちらでは、不動産売却のプロが見てきた失敗例をご紹介します。

地方で一棟マンションを購入した人に多い失敗とは

いざ一棟マンションを購入してみたが、運用に行き詰まり売却したいなど、失敗してしまうケースもあると思うのですが、そう言った相談はありますか?

『数年前から聞くようになったサラリーマン投資家の中には言われたように、知識なくはじめてしまう方が多いです。そういった方は、購入後にようやく勉強をはじめ、自分が失敗していることに気づき、売却というケースが多いと思います。弊社にもそう言った相談は多いです。これは今の話とは少し離れてしまい、私の主観になりますが、新築を購入した方の2~3割の方は5年で売却していますね、残りの方は残債が支払えなくなってしまったが意地になって持っていて、結局、抵当権の実行となり銀行に持っていかれてしまうというのが多いです』

その他、失敗してしまうケースで多い理由はありますか?

『いくつかありますが、オーナーさんが物件を売却するまでの管理が不足している場合、これは先ほどの売却事例であった北海道の事例と逆の例ですね。やはり管理がされていないと物件の状態はどんどん悪くなってしまうので、結果的に修繕費が大きくかかり売却価格と合わなくなってしまいます。空室が汚い場合も同じ理由で売却に影響します。その他では、S銀行※1融資で購入したが残債が減っていない状態のため、指値がほぼできずに市場価格と合わないため売却できないといったケースや、オーナーさんから広告掲載のNGが出ていて、情報の露出が極端に少なくなってしまい売れ残ってしまうケース、入居募集しているにも関わらず半年以上賃貸がつかない物件などが実際にあった事例になりますね 』

※1 他の銀行が躊躇するような物件でも積極的に融資を行っていて、審査が早いことで有名な地方銀行。

御社ではこういったケースにならないようにオーナーになられる方に何かアドバイスはしているのでしょうか?

『状況によりますが、例えば、空室リスクに関して言えば、近くに大学や病院、工場があれば、そこに借り上げてもらうことや、生活保護を受けている方や年金受給者の方を対象にアパートやマンションを貸し出すことを市・区役所に伝えると、市・区役所から家賃が支払われるということもあるので、そう言ったアドバイスはさせてもらっています。売却に関して言えば、例えば、ある地方物件を1000万で掲載したとして、その後反響がないので週単位で金額を徐々に下げていくような販売方法は勧めないですね、時間を掛けすぎると売れなくなります』

まとめ

知識不足から売却を余儀なくされるケースは多いものの、失敗から学んで次へのステップに活かすという考え方もできるのではないでしょうか。また現在売却をお考えの方は、物件管理を見直してみることが重要であるということが前述した売却事例や失敗事例からもわかると思います。

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監修

SGSインベストメント

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引用元:SGSインベストメント
http://www.1community.info/sgs-im/index03.html

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