不動産投資のプロに聞く地方物件の現状 一棟マンションをスムーズに売るポイント 投資マンションの売却タイミングについて考える 投資家が注目している地方都市
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地方物件の売却事例

地方物件を売却するにあたり、気になるポイントは、実際にどのくらいの価格で売却できるのかということだと思います。 ここでは監修元であるSGSインベストメントの地方物件の売却事例を5つご紹介します。売主の希望価格と実際の売却価格、売却期間など気になるポイントも掲載しています。

地方での売却と都市部での売却の違い

近年では、不動産投資家の間で地方の一棟マンションの人気が上昇しています。その理由は、都内のマンションは非常に高額になっており、利益が出にくいことにあります。都内は地価が高いので資産価値としては高くなるものの、投資物件として考えたときにはハイリスクローリターンとなってしまい、投資家は避けがちなのです。

そのため、投資物件としては手頃な、地方の数千万円〜1億円程度の一棟マンションに人気が集まるようになりました。なかでも、10〜20室ほどある規模がやや大きめのマンションが利益を出しやすく人気です。

地方のマンションというと管理が難しく感じられるかもしれませんが、都内で高額なマンションを買うよりリスクは低く、利益も得やすいと言えるでしょう。その点に注目した投資家は、徐々に地方物件を購入する流れにシフトしています。

こういった流れから、都内での一棟マンション売却より、地方での一棟マンション売却の方がやりやすい状況になってきていると言えるでしょう。地方にある一棟マンションの売却を考えているなら、買い手が多い今の時期に売るのがベストかもしれません。

地方で一棟マンションを高く売るためのポイント

一棟マンションを地方でできるだけ高く売却したいならば、気をつけておくべきポイントがあります。

①不動産会社の得意分野を知っておく

同じ不動産会社であっても、それぞれ得意な分野が異なります。テナント物件に強い会社があれば、住宅用の物件に強い会社など、それぞれ扱っている物件の種類が違いますし、取り引きの対象となるお客さんの層も異なります。一棟マンションを売却したいのであれば、一棟マンションなどの住宅物件に強い不動産会社を選ぶようにしましょう。

②良い担当者を選ぶようにする

一棟マンションを売る際、基本的に売却におけるプロセスは不動産会社が担当することになりますが、その担当者がどのような人なのかもかなり重要です。人柄だけでなく、実績もできるだけ考慮して選ぶようにしましょう。

気をつけておきたいのは、以下の2点です。

高く売れるかどうかは、担当者にかかっているといっても過言ではありません。コミュニケーションをしっかりとって、こちらの希望も汲んでもらえるような担当者を選ぶようにしましょう。

③売却したい物件の良いところをしっかりとアピールする

どんなに良い物件であったとしても、その良さが買い手に伝わらないと、買ってもらうことは難しくなってしまいます。駅からの距離や、近くにどんな施設があるか、買い物は便利かなど、住む人の生活を考えたアピールポイントを伝えていきましょう。賃貸する人にとって良いところがある物件は、買い手にとっても良い物件となります。買うときに、部屋を借りてもらうことがイメージできるようなアピールをしておきましょう。

④相場価格が高い時期に売却する

一棟マンションを売却するときは、売るタイミングも重要です。相場価格が低いときに売却すると、せっかくいい物件でも買収額が低くなってしまいます。相場価格の推移をチェックして、上がっているときを見極めて売りに出すようにしましょう。

事例①静岡県菊川市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 8戸/築9年
売主の希望価格 3000万
実際の売却金額 3180万
売却までの期間 2カ月弱

好調な市場環境を反映した売却価格だと思いますか?

そう思います。全体的に一棟マンションが高く売れる傾向にあったので、私のマンションもその流れに乗って価格が上がったのではないかと思います。

希望価格より高く売却できた要因はなんだったのでしょうか?

この土地にある地方銀行から高額融資の承認を得られたことが大きいと思います。そのぶん、オーナーとしての信用も上がったのではないでしょうか。

売却までの期間は、想定よりも短かったですか??

もう少しかかるかと思っていたのですが、予想していたよりも早く売れたような気がします。この土地にあるほかのマンションも比較的早い段階で売れていたようなので、やはりそれも市場環境が反映されたのだと考えています。

事例②鹿児島県鹿屋市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 25戸/築29年
売主の希望価格 1億2000万
実際の売却金額 9900万
売却までの期間 9カ月弱

希望額にはとどかなかった例ですね、どういった物件だったのでしょうか?

もう少し高く売れるかと思っていたのですが、予想していたよりも売却がくが低くなってしまいました。駅から少し距離はある物件だったのですが、全部屋に駐車場が2台ついていて、賃貸物件の需要としては悪くなかったのではないかと思っています。

希望額にはとどかなかった原因は、どこにあったと思いますか?

原因は、いくつかあると思います。ひとつは、やはり駅から距離があることでしょうか。駐車スペースが十分にあるとはいえ、やはり駅からの距離は重要なのだと思います。築年数も比較的古い方だったので、同じ土地にあるほかの物件と比べると見劣りしたこともあるのではないでしょうか。
それに加えて、決まるまでに時間がかかってしまったぶん、価値も下がってしまったのかなと感じています。もっとこの物件の良いところをアピールして、早めに売却が決まっていれば、もう少し価格は上がっていたのかもしれません。

事例③栃木県日光市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 8戸/築20年
売主の希望価格 850万
実際の売却金額 1200万
売却までの期間 2週間

こちらの物件は、希望額から140%アップしていますね‼、さらに2週間という短い期間で売却できていますが、どこに理由があるのでしょうか?

この物件の土地は借地で、売却したのは建物のみだったことが大きいと思います。減価償却することを考えると、最適な物件だったのでしょう。築年数としてはやや古い建物だったので、そこまで売却金額がアップするとは思っていませんでした。でも、部屋は8戸と管理しやすい物件ですし、価格もかなり手頃だったので、買う方も迷うポイントが少なかったのではないでしょうか。

事例④北海道旭川市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 8戸/築14年
売主の希望価格 3500万円
実際の売却金額 3900万円
売却までの期間 約2カ月

こちらの物件も、希望価格より110%以上アップしていますね。やはり今の市場環境が影響していると思いますか?

それももちろんあると思いますが、物件自体の管理体制がとても良好だったことが大きく影響したのではないでしょうか。掃除も行き届いていましたし、こまめにメンテナンスされていたことが高く評価されたので、このような結果に繋がったのだと思います。

事例⑤青森県十和田市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 6戸/築30年
売主の希望価格 300万円
実際の売却金額 500万円
売却までの期間 3ヶ月位

築30年と古い物件ですが、高値で売却できていますね。何が理由でしょうか?

こちらの物件は、築年数が古い上に駅からも遠く条件はあまり良くなかったのですが、全部屋賃貸中だったことが大きな理由だと思います。もしも空きがあったら、古い上に「借りられにくい物件」ということで売れなかったかもしれません。長期で賃貸されている部屋がほとんどだったので、古くても利益は出ると判断してもらえたのが良かったのだと思います。

比較的短期間で売却できているようですが、ポイントはどこにあったのでしょうか?

短期間で売却できた理由は、やはり投資物件として魅力があったことではないでしょうか。この物件は古い建物ではあるものの、長く住んでいる方が多いです。それに、この地域の中でも住みやすい場所に立地しているので、仮に退去されてもまたすぐに入居されることが予測できます。その点で、低価格ながらも投資物件として確実に利益が出せるだろうと判断されて、比較的早く買い手がついたのだと思います。

事例⑥神奈川県相模原市の売却事例

マンション規模(戸数・築年数) 30戸/築24年
売主の希望価格 1億3,000万円
実際の売却金額 1億7,000万円
売却までの期間 4ヶ月位

こちらも築24年と比較的古い物件ですが、希望価格から大幅にアップしていますね。理由はなんだと思いますか?

この物件は比較的都会に近かったこと、駅から徒歩5分という好条件の物件だったことがポイントだったと思います。部屋もほとんどが賃貸されており、投資物件としても評価が高かったのではないでしょうか。実際に売る前の賃料年収も良かったので、その点も買い手の方にお伝えしています。やや高額ではありましたが、物件としての価値をご理解いただいたのだと思います。

ほかに高額で売却できたポイントはありますか?

売却いただいた時期がちょうど相場価格が上がっていた頃だったので、タイミングも良かったのだと思います。いい物件であっても、需要がなかったり相場価格が低かったりすると高値にはなりません。そのタイミングを見極めて売却できたことが、希望価格からの大幅アップにつながったのだと考えています。

まとめ

全てが希望価格より上がるというわけにはいかないようですが、やはり現在の市場環境が価格を上げているようです。それに加えて管理や清掃など、オーナーとしての責任を果たすことで、売却価格の大幅なアップに繋がっているのではないでしょうか。

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監修

SGSインベストメント

一棟マンション売却に特化したSGSインベストメントでは、関東以外の物件も取り扱っているため、全国エリアの物件を売却できます。一度相談してみてはいかがでしょうか。

SGSインベストメント

引用元:SGSインベストメント
http://www.1community.info/sgs-im/index03.html

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